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近2万元房租打水漂 长租公寓暴雷问题何解?

2020-10-29 21:58:14 来源:中人社传媒

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“交了近两万元房租,中介公司跑路了,我们都在集体维权中,还未果。”张倩是长沙普通上班族,近段时间,她租房的中介公司莫名消失,而房东也没拿到其上交给中介公司的房租,才意识到自己遭遇到了长租公寓的暴雷事件。

记者获悉,长租公寓是房地产市场一个新兴的行业,即将业主房屋租赁过来,大多情况会对房子进行简单装修和改造,再出租给租房人士。国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式是以传统商业地产模式运作,利用自持土地开发或楼宇整租改造方式运营;分散式主要从租赁中介业务延展而来,依靠整合户主房源进行重装管理,类似“二房东”,其因市场进入门槛低,起步快,是长租公寓的主力。

随着越来越多资本和人力纷纷涌入长租公寓行业,租赁公司、中介公司携款而逃等暴雷现象频发,这背后的问题何解?

现状

“交了18000元房租,现在找不到房产中介了”

今年8月,张倩换了新工作,急需在公司附近租一室一厅的公寓,她通过互联网平台找房。“网上的房源基本都被中介公司垄断,只要一点击进入聊天界面,对方一般都是中介公司的。”张倩说,为了方便,她委托了一家中介公司替其找房。由于此次租房是急需,她也没作过多的考虑,看到一个装修很不错的公寓就定下了。

“当时我看到这属于长租公寓,需要一次性支付10个月的房租和1个月的押金,共计18000元。我脑海中浮现了一些网上曾经揭露过的长租公寓暴雷事件,但想着长沙应该还不会出现此类事件,也就没多想,把合同签了。”张倩回忆。

10月的一天,张倩的房东找上门来,说自己并未收到9月的房租,只通过中介公司收到了张倩的押金和8月份的房租,如今,房东已经联系不到中介公司了。

张倩心头一紧,感觉自己遭遇到了长租公寓暴雷事件,随后,陆续有房东和租客开始意识到中介公司已经携款而跑,他们迅速建立了维权微信群。

记者了解到,张倩租房涉及到的这家中介公司在长沙、重庆等地都设有分公司,目前已被多位房东起诉,公司属于被起诉中,未被注销。

“只要未被注销,起诉就还有机会,越早起诉,追回房租的可能性就越大。”某律师事务所律师刘湘建议,只要通过正当程序起诉,带上托管合同以及租赁合同等,大概一两月内就能受理案件开庭。

由于责任人现在不知去向,张倩与其他租客及房东在申诉等待的过程中已趋向于选择私了的方式解决问题,即租客与房东各自承担一半的损失,租客住半年,房东再把房子转租出去。

“虽然这可能是目前最好的办法,但在法律上也是不合理的,因为房东没有正当理由要求租客中途搬走,考虑到房东也是受害者,我们只能如此解决。”张倩无奈。

问题

“‘高进低出’‘长收短付’经营模式是根源”

刘湘介绍,事实上,不只长沙,在全国范围内,长租公寓的暴雷事件都频频上演。据贝壳研究院不完全统计,从2018年到2020年三季度,杭州、上海、郑州、广州等全国范围内已有近百家长租公寓公司陷入纠纷、资金链断裂或倒闭状态。其中,仅2020年上半年,陷入经营困境的长租公寓共84家,而这些公司中,大部分是因采用“高收低出”的经营模式导致的资金链断裂。

“多家长租公寓公司暴雷背后问题的根源,是这些公司大多采取‘高进低出’‘长收短付’模式经营。”刘湘说,高价收取房主的房源、低价出租给租客,对房东采取每月支付,对租客则收取数月或一年的房租。这种模式背后可能一开始就是骗局。

周亮是一家房屋中介公司的业务员,他透露,自己身边某些同事在代理出租公寓时便已知这很可能是骗局,但为了能拿到成交后的提成选择“不多追究”。

同样意识这一问题的还有李敏,今年6月,李敏将其一套闲置的公寓挂在网上出租,中介公司业务员私询其是否考虑将房屋托管。李敏便与该中介公司签订了房屋托管协议,每月能拿到1800元的租金。“我拿了4个月的租金,后面就再也没收到过。我去出租房找到了租客,问清其早就付了一年房租,才反应过来该中介公司跑路了。”李敏说,同时他才知道,该中介公司租给租户的价格是1400元每月。

而长租公寓频频暴雷却不断发展的背后,还有一个原因,便是一、二线城市的租房刚需。租住李敏这套房子的租客曾晨刚大学毕业参加工作,为了能低价租到性价比高的房子,他看上了长租公寓的价格优势,即使要一次付清一年的房租,他也愿意,因此被骗。

相关资料显示,以北京为例,近年租房需求为860万人,但可供租赁的合规房源仅有250万套。长租公寓操盘者为了抢占市场,往往以“高收低租”方式运作,暴雷风险较大。

破解

“他律与自律、监管与扶持,缺一不可”

随着该类问题的频频上演,业内人士呼吁,应尽快完善监管制度,加大对不良运营模式的打击力度,在保障租客和房东合法权益的同时,也规范企业发展的生态环境。

记者了解到,9月,住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》,其中监管措施多达60余条,规定将长租公寓“高收低租”“长收短付”等高风险经营行为纳入房产管理等部门的经营异常名录,此外,直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度,将租金、押金等纳入监管。而针对频发的长租公寓违规行为,上海、广州、成都等多地发布住房租赁风险提示,提醒租客、房东选择正规企业,且避免一次性支付大额租金。

“租客最好直接跟房东签署租赁协议,不要和第三方公司签署。房主选择托管公司时,务必通过天眼查等有效途径仔细调查了解。”刘湘提醒,除了政府部门应该以监管和他律形式来促进相关实施细则、地方性条例、监管措施细则落地的管控外,作为市场主体,租客和房东也应该增强法律意识以自律。如果出现了问题,可向住建部门、政府相关热线、法院、公安机关等进行举报投诉。

从事房产租赁相关业务多年的经理人黄伟雄则表示,除了监管和自律,该行业的发展更需要政府的扶持。“这是一个有广泛市场需求的新兴行业,需要政府在监管的同时进行扶持,才能促进其脱离‘野蛮生长’驶向更规范的车道。” 黄伟雄介绍,房屋租赁企业可享受国家已经出台的有关金融、税收、土地等方面的政策优惠。

据介绍,市场上大多数暴雷事件是基于长租公寓经营者采取分散式经营模式所致,而“集中式”经营模式或许是解决长租公寓暴雷问题的关键,也是行业发展的方向。“据我了解,一些地方政府释放出一批集体用地以促进长租公寓发展,这大大降低了经营者要支付的土地成本。基于集体土地上的长租公寓发展,其使用年限较长,一个项目有足够长的成本摊销周期,这是长租公寓经营发展的有力之举。” 黄伟雄说。

(应采访对象要求,张倩、周亮、李敏、曾晨均为化名)

【编辑】林零
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